Obbligo di preliminare e verifica fideiussione con il Dlgs 14/19

Il Dlgs 122 del 2005
 
Con il Dlgs 122 del 2005 il costruttore era obbligato a garantire gli anticipi ricevuti con fideiussione qualificata e a rilasciare un’assicurazione decennale postuma a garanzia degli gravi difetti dell'immobile. Una norma, tuttavia, poco rispettata, probabilmente a causa del ridotto sistema sanzionatorio.
Dai dati Assocond-Conafi (Coordinamento nazionale vittime fallimenti immobiliari) risulta, in effetti, che dal 2006 sono stati registrati circa 17mila fallimenti nel settore immobiliari, che coinvolge 170 mila famiglie ed un danno stimato di 25 mila euro ciascuno per un totale di oltre quattro miliardi di euro.
 
Il nuovo Dlgs 14/19: cosa cambia
Col Dlgs Codice della crisi d’impresa, in vigore da sabato 16 marzo, si stabilisce:
 
1) l'obbligo di stipula del contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
2) con l'obbligo del notaio alla verifica del rilascio della fideiussione e dell'assicurazione decennale postuma non sarà possibile eludere le garanzie di legge.
 
In tal modo il costruttore è considerato ‘garantibile’, migliorando la qualità imprenditoriale e diminuendo così il rischio di default.
L'obbligo di fornire assicurazione decennale postuma, con i controlli conseguenti pretesi dalle assicurazioni, costringerà a elevare la qualità dell'immobile e rispettare le norme costruttive.
 
Di seguito il testo del Dlgs 20 giugno 2005, n. 122 come modificato dai provvedimenti del Dlgs 14/2019
 
Articolo 3. Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione
 
1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. (comma come sostituito dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:
 
a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
 
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
 
c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
 
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.
 
3. La fideiussione può essere escussa:
 
a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
 
b) a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all'articolo 4, quando l'acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6. (comma come sostituito dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
 
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all'acquirente.
 
6. Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di 30 giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.
 
7. L'efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione di cui all'articolo 4, comma 1-quater (comma come sostituito dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
7-bis. Con decreto del ministro della Giustizia, di concerto con il ministro dell'Economia e delle Finanze, da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussione (comma aggiunto dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
Art. 4. Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (comma come modificato dall'articolo 386, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
1-bis. Con decreto del ministro dello Sviluppo economico, di concerto con il ministro della Giustizia e con il ministro dell'Economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard (comma aggiunto dall'articolo 386, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
1-ter. In caso di inadempimento all'obbligo previsto dal comma 1, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, lettera b) (comma aggiunto dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
1-quater. L'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis. (comma aggiunto dall'articolo 385, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
Art. 5. Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi a oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
 
1-bis. L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.
 
1-ter. Le modifiche apportate dal decreto legislativo di attuazione dell'articolo 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155 si applicano ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso (comma come sostituito dall'articolo 387, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
Art. 6. Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono contenere (comma come modificato dall'articolo 388, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
 
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
 
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
 
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
 
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
 
f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;
 
g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2 e l'attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all'articolo 3, comma 7-bis (lettera come sostituita dall'articolo 388, Dlgs 12 gennaio 2019)
 
h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
 
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
 
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
 
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
 
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
 
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
 
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.